Cuando el comprador no acepta su arrendamiento solar

¿Puede un comprador negarse a asumir un arrendamiento solar?

Sí, y nunca tiene que dar una razón. Su arrendamiento es un contrato entre usted y el arrendador; ningún comprador está obligado a entrar en él. Aparte de eso, a un comprador que sí quiere los paneles lo pueden rechazar igual, porque el arrendador decide a quién se le permite asumirlo. Son dos fallas distintas con dos soluciones distintas, y la mayoría de los vendedores se topa con las dos en la misma semana.

Averigüe cuál de las dos tiene antes de negociar nada. Un comprador que no quiere los paneles es una negociación de precio, de crédito o de retiro. Un comprador que presentó la solicitud y fue rechazado es una decisión de un tercero que usted no controla, y el reloj de su contrato sigue corriendo mientras espera que el arrendador se la explique. Todo lo que sigue da por hecho que usted ya encontró las cláusulas de cesión (assignment) y de terminación anticipada (early termination) en su propio acuerdo. Si no, empiece por ahí; cada opción de esta página tiene su precio en esos dos párrafos.

¿Por qué rechazaron la transferencia si el crédito de su comprador está bien?

Porque el arrendador no está aplicando los requisitos de crédito que describen las páginas de publicidad. Las páginas de las empresas solares suelen decir que un comprador necesita un puntaje de más o menos 650 a 700. Un propietario ha contado públicamente que a un comprador con un puntaje de 785 lo rechazaron y lo empujaron hacia una liquidación. Es un solo relato, no un expediente, pero vale la pena tomarlo en serio.

Piense en lo que vale un rechazo para un arrendador. Si su comprador asume el contrato, el arrendador sigue cobrando el mismo pago a otra familia. Si la asunción no se da, el arrendador puede cobrar en cambio una liquidación que calcula con su propio pronóstico de los ingresos que le quedan. Esos dos resultados no dejan la misma ganancia, y quien escoge entre ellos es el mismo que escribe el rechazo. No decimos que eso haya pasado en ningún caso en particular, y no podemos ver cómo evalúa nadie el crédito por dentro. Decimos que el incentivo existe y que nadie que le venda un arrendamiento se lo va a señalar.

Así que haga que el rechazo se explique. Si el arrendador revisó el crédito de su comprador y lo rechazó, eso es una acción adversa tomada con base en un informe de crédito, y por lo general el solicitante tiene derecho a un aviso por escrito con las razones específicas (o con instrucciones para pedirlas), junto con el nombre de la agencia de crédito que se usó (Regulation B, 12 CFR §1002.9, en inglés). Pídale a su comprador que lo solicite. Si llega un aviso, usted sabe la razón que dieron y muchas veces puede responderla. Si nadie puede presentar uno, eso también le dice algo. Haga que su propio abogado lea lo que llegue antes de usarlo para presionar. Esta página no es asesoría legal, y la carta del arrendador tampoco.

¿Qué opciones tiene cuando el comprador no asume el arrendamiento?

Cuatro, siendo realistas: liquidar el arrendamiento y entregar la casa libre, darle al comprador un crédito suficiente para que acepte la obligación, pedirle al arrendador que retire o reubique el sistema si su contrato lo permite, o dejar que la venta se caiga y darle la misma información al siguiente comprador. Cuáles de verdad tiene disponibles lo decide su cláusula de cesión, no su agente de bienes raíces.

La liquidación merece una advertencia. La cifra por lo general sale de los ingresos que el arrendador espera cobrar por el resto del plazo, no de lo que vale el equipo en su techo, así que puede ser más alta que el valor de reventa del sistema y, en algunos contratos, más alta que la suma de los pagos que le quedan. Pida la cifra por escrito con fecha de vencimiento, y pida confirmación por escrito de lo que libera ese pago: el contrato, cualquierdeclaración de accesorio fijo UCC registrada contra su propiedad y el equipo mismo. Una cifra de liquidación dada de palabra nunca ha limpiado un compromiso de título (title commitment).

Las cinco maneras en que esto termina, lado a lado

Fíjese en lo que falta en esa tabla: una opción en la que el problema simplemente desaparece. Esa es la forma honesta de una obligación de 20 a 25 años pegada a una casa de la que usted se quiere ir.

¿Puede ofrecer un crédito del vendedor en lugar de una liquidación?

Muchas veces sí, y suele salir más barato, pero solo resuelve la disposición del comprador, nunca el consentimiento del arrendador. Si el arrendador rechazó a su comprador, un crédito no cambia nada: el contrato sigue sin tener a dónde ir. Un crédito sirve cuando el comprador puede ser aprobado y simplemente no quiere el pago. Su prestamista y su compañía de títulos (title company) también tienen sus reglas sobre cómo se arma un crédito.

Compare la cifra con la liquidación, no con lo primero que pida el comprador. Si la obligación que queda es grande y el crédito es chico, le está pidiendo al comprador que absorba una diferencia que de todos modos va a descubrir en la mesa de cierre. Una venta que se reabre tres días antes del financiamiento sale más cara que una con el precio puesto honestamente desde la primera semana.

¿Se puede cerrar la venta si rechazan la transferencia?

Por lo general sí, pero no con el arrendamiento sin resolver. El prestamista de su comprador evalúa la propiedad además de a la persona, y un sistema solar arrendado con un registro contra la casa es algo que revisa directamente. El camino al financiamiento pasa por una de tres cosas: que alguien asuma el contrato, que se liquide o que se libere.

Esas reglas están publicadas, y usted puede leer las que está aplicando el prestamista de su comprador (Fannie Mae Selling Guide B2-3-04, en inglés). En la práctica, eso quiere decir que la pregunta de la transferencia va al principio de su calendario, no en la última semana. Empiece la solicitud para asumir el arrendamiento cuando se firme el contrato de compraventa, no después del periodo de inspección. Avísele del arrendamiento a su compañía de títulos desde el primer día, para que el registro aparezca en el compromiso de título a su debido tiempo y no como sorpresa. Lo que pasa en el cierre con cada estructura solar está envender una casa con energía solar (en inglés).

Lo que debe pedir por escrito antes de hacer cualquier otra cosa

El arrendador puede contestar cada una de estas peticiones en un correo electrónico, y cada una es más difícil de echar para atrás después que una llamada:

• Las cláusulas de cesión (assignment) y de terminación anticipada (early termination) de su propio acuerdo, citadas con los números de sección.
• La cifra de liquidación actual, cómo se calculó y la fecha en que vence.
• Confirmación por escrito de lo que libera la liquidación: el contrato, el equipo y cualquier registro contra la propiedad.
• Los requisitos de crédito que se le aplican a un comprador que asume el contrato: el puntaje exacto, no un rango sacado de un folleto.
• Si rechazaron a su comprador, el aviso de acción adversa (adverse action notice), pedido por el propio comprador.
• Si se permite el retiro o la reubicación, cuánto cuesta y quién repara el techo después.

Para encontrar esas cláusulas rápido, pase el acuerdo por el revisor de contratos solares (en inglés). Cita el lenguaje de transferencia, crédito del comprador, liquidación y retiro de su propio documento, y nunca sube el archivo.

¿Cómo evitar esto en la próxima casa?

Dándose cuenta de que el problema aquí fue de estructura, no de mala suerte. Un arrendamiento largo crea dos cosas que una venta tiene que superar: un contrato que alguien tiene que ser aprobado para asumir, y muchas veces un registro contra la propiedad. Cada opción de arriba existe para deshacer una de esas dos. La manera de no necesitar las opciones es no crearlas.

Ese es el argumento a favor de una suscripción, dicho claro y con sus límites. No hay gravamen ni registro UCC, porque no se financia nada contra su casa. Lo máximo a lo que usted se compromete son 36 meses dentro de un acuerdo de 10 años (cancelable después del mes 36 sin cargo), no una obligación de 22 años que hay que convencer a un comprador de aceptar. No hay nada que el comprador tenga que asumir ni para qué calificar. Si el nuevo dueño no quiere los paneles, el proveedor retira el sistema sin cargo y repara lo que el sistema haya causado. Y un comprador que sí quiere energía solar puede empezar su propia suscripción, con su propio crédito y en sus propios términos. Esa decisión es suya; no es algo que pase solo con la casa.

Dos límites honestos. Una suscripción sí tiene un aumento anual (escalator) de 1.9%, fijo y declarado, y más vale que lo oiga de nosotros antes que de nadie más. Y no es una salida del arrendamiento que ya firmó: nada en esta página, ni nada que vendemos, cancela un acuerdo que ya existe. Si se va a quedar veinte años y quiere ser dueño del equipo, pagar al contado o con un préstamo todavía puede salirle más barato a largo plazo que cualquier opción de aquí. El crédito fiscal federal residencial del 30% ya no aplica a instalaciones nuevas, así que haga esas cuentas con las reglas de hoy y con su contador (CPA), no con las de un vendedor.

Obtenga las cifras de su propio techo

Ponga su factura en el estimador. Toma más o menos un minuto, y una persona real le da seguimiento con las cifras para su techo, aumento anual incluido. Si prefiere entender primero cómo funciona, empiece por cómo funciona todo el modelo (en inglés). Firme lo que firme, verifique cada detalle de esta página en el acuerdo que tiene enfrente, no en un artículo, incluido este.