¿Los paneles solares ponen un gravamen sobre su casa?

¿Los paneles solares ponen un gravamen sobre su casa?

Solo a veces, y depende de cómo se pagaron los paneles, no de los paneles en sí. Un préstamo solar casi siempre registra una declaración de accesorio fijo (fixture filing) UCC-1 contra la propiedad, que funciona como un gravamen (lien) y hay que liquidar o resolver en el cierre. Los arrendamientos (leases) y los contratos de compra de energía (PPA) con frecuencia también registran un aviso UCC, aunque técnicamente no es un gravamen. Los paneles que usted pagó por completo, y una suscripción, no dejan nada en el título.

¿Qué contratos solares crean un gravamen o un registro UCC?

El préstamo solar es el que de verdad pone sobre su casa algo parecido a un gravamen: el prestamista registra una declaración de accesorio fijo UCC-1 (a veces un anexo a la hipoteca, o mortgage rider) para garantizar la deuda, y hay que liquidarla antes del cierre o en el cierre, igual que una segunda hipoteca. Los arrendamientos y los PPA también suelen registrar un aviso UCC de accesorio fijo, para proteger la propiedad del proveedor sobre el equipo instalado en su techo. No es un gravamen contra usted personalmente, pero la compañía de títulos (title company) lo va a señalar y el prestamista del comprador va a preguntar por él. Las compras al contado y las suscripciones en las que el proveedor es dueño del equipo no llevan financiamiento, así que no hay nada que registrar.

¿Cómo sabe si hay un gravamen por sus paneles solares?

Una búsqueda de título (title search) antes de vender o refinanciar va a mostrar cualquierdeclaración de accesorio fijo UCCligada a la propiedad, y así es como normalmente aparece. También puede pedirle directamente a su compañía solar el estado de gravamen o UCC de su cuenta y, si financió el sistema, el saldo para liquidarlo (payoff). Pida la respuesta por escrito y no se fíe de lo que recuerde un vendedor; los registros UCC no siempre se liberan solos cuando se termina de pagar el préstamo, y un registro viejo todavía puede salir en una búsqueda.

No tiene que creerle a nadie, pero sí tiene que buscar en el lugar correcto, y aquí es donde fallan casi todas las explicaciones. Una declaración de accesorio fijo se registra donde se registran las hipotecas, es decir, en los registros de propiedad de su condado, y no en el registro central de UCC del estado (UCC § 9-501, en inglés). Florida lo dice sin rodeos: la oficina del secretario del tribunal de circuito (clerk of the circuit court) del condado (Fla. Stat. § 679.5011), e Illinois hace la misma distinción. Así que empiece por el secretario del condado (county clerk) o la oficina de registros, y tome una búsqueda limpia en el registro del estado (Florida,Texas) como la respuesta a otra pregunta, no como señal de que todo está limpio.

Si está vendiendo, el prestamista de su comprador hace este trabajo de todos modos. Fannie Maeexige una búsqueda UCCen una propiedad con paneles solares, y una declaración de accesorio fijo con prioridad sobre la hipoteca tiene que quedar subordinada antes de que el préstamo pueda cerrar. Ese es el paso que frena las ventas.

Su contrato normalmente dice si se va a registrar una declaración. El revisor de contratos solares (en inglés) encuentra el lenguaje de UCC, gravamen y accesorio fijo en un PDF o en fotos de las páginas, y lo lee en su propio dispositivo.

¿Qué pasa con un gravamen solar cuando vende o refinancia?

El registro UCC de un préstamo se paga con el dinero de la venta en el cierre, igual que una segunda hipoteca, y el prestamista libera el registro una vez saldada la deuda. El aviso UCC de un arrendamiento o PPA no se "paga" de la misma manera. Normalmente el comprador tiene que calificar para el contrato restante y asumirlo, o usted tiene que liquidarlo (buyout), antes de que el título quede limpio para el nuevo dueño. Cualquiera de las dos cosas puede atrasar o tumbar una venta si no se resuelve antes de poner la casa en el mercado. El desglose completo de lo que pasa en el cierre con cada estructura está envender una casa con energía solar (en inglés).

¿Qué opción evita el gravamen por completo?

Pagar al contado y una suscripción evitan el gravamen, pero cada una tiene sus ventajas y sus desventajas. Con una suscripción, el proveedor es dueño del sistema, así que no hay financiamiento ni registro UCC sobre su casa. Su papeleo es un acuerdo de servicio, no una garantía sobre la propiedad (security interest). La advertencia honesta: el acuerdo está escrito a diez años, y su compromiso real es de 36 meses dentro de ese acuerdo de 10 años, cancelable en cualquier momento después del mes 36 sin cargo. Eso es un término del contrato, no un gravamen. No queda pegado al título y una búsqueda de título no lo va a mostrar, pero vale la pena saberlo desde el principio. Siempre verifique el estado de gravamen y UCC en su propio acuerdo, no en una respuesta general como esta.

Obtenga su cifra

Vea cómo se vería una suscripción sin gravamen en su techo:ponga su factura en el estimador, toma más o menos un minuto, o empiece por cómo funciona todo el modelo (en inglés).